Mietfläche ist nicht gleich Mietfläche

In Düsseldorf liegt die Spitzenmiete im Bürosektor aktuell im Bereich von 25 €/m² und im Wohnungssektor bei etwa 15 €/m². Bei solchen Mietpreisen kommt der genauen Ermittlung der Mietfläche eine enorme Bedeutung zu. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass aus heutiger Sicht die Mietpreise in Düsseldorf weiter steigen werden.

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) sind aufgrund ihrer fachlichen Kompetenz und ihrer Unparteilichkeit für die Ermittlung der Mietflächen prädestiniert. Daher wird auch bei Transaktionen von Büro- und Wohnimmobilien immer häufiger in den Kaufverträgen aufgenommen, dass die Büro- bzw. Wohnfläche durch einen ÖbVI zu überprüfen bzw. zu bestimmen ist.

Hierbei spielt neben der genauen messtechnischen Erfassung der Flächen auch die exakte Umsetzung und Auslegung der Mietflächenfestlegung eine wichtige Rolle. Während im Wohnungssektor die Mietfläche in der Regel auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung (WoFlV) bestimmt wird, existieren im Bürobereich verschiedene Varianten der Mietflächendefinition.

In der Vergangenheit wurde die Mietfläche oftmals über die Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 festgelegt. Der Vorteil dieser Mietflächendefinition liegt darin, dass hierdurch die Mietflächen eindeutig abgegrenzt werden und kaum Auslegungsmöglichkeiten hinsichtlich der Berücksichtigung bzw. Nicht-Berücksichtigung von Flächen existieren. Als Nachteil bleibt festzuhalten, dass in der BGF große Flächenanteile enthalten sind, die durch den Mieter tatsächlich nicht nutzbar sind. Dies sind in erster Linie die Grundflächen aller aufgehenden Bauteile (Konstuktions-Grundflächen, KGF), wie z.B. (Fassaden-)Wände und Pfeiler. Der Anteil dieser Flächen an der BGF beträgt durchschnittlich etwa 15 %.

Aus diesem Grunde wird heute im Bürobereich anstelle der BGF häufig die Netto-Grundfläche (NGF) gemäß DIN 277 für die Mietflächenfestlegung zugrunde gelegt. Die Netto-Grundfläche entspricht der BGF abzüglich der KGF. Diese Mietflächendefinition spiegelt die tatsächlich nutzbare Fläche besser wider als die BGF, jedoch sind auch hier  Flächenanteile enthalten, die für den Mieter keinen direkten Nutzen erkennen lassen. Dies sind beispielsweise die Technischen Funktionsflächen (TF), die die Grundflächen von Räumen betriebstechnischer Anlagen beinhalten. Ferner werden bei einem Mieterwechsel in der Regel die nichtragenden Trennwände zwischen den einzelnen Büroräumen versetzt, teilweise entfernt oder durch neue Trennwände ergänzt, um eine auf den neuen Mieter angepasste Raumstruktur zu erzielen. Dies hat zur Folge, dass sich die Mietfläche ändert.

Um diesen Punkten Rechnung zu tragen hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (GIF) ein Regelwerk formuliert, das die Mietfläche als eine Größe auffasst, die direkt aus den Gebäudeeigenschaften abzuleiten ist, und zwar die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Diese Richtlinie geht mit den Begriffen und Wesenszügen der DIN 277 konform, betrachtet die Flächen jedoch weniger aus technischer sondern vielmehr aus kaufmännischer Sicht, ohne jedoch eine monetäre Bewertung vorzunehmen. Die MF/G zielt darauf ab, dass eine Veränderung des Zuschnitts von Mieteinheiten innerhalb eines Gebäudes (ohne statische Veränderungen) keine Auswirkung auf die Mietfläche hat. Im Vergleich zur NGF werden daher nichttragende Wände in die Mietfläche einbezogen. Technische Funktionsflächen, Treppenläufe, Aufzugsschächte und ausschließlich der Flucht und Rettung dienende Wege bleiben dagegen außen vor.